Les bonnes affaires de l' IMMOBILIER ;-)

Jean · Messagepar **Jean** » 22/01/06 15:33

bon je comprend bien le problème (comme pour toutes la polémique actuelle sur les brocantes et les nouvelles restrictions à ce sujet) qui est de traquer les faux brocanteurs ou faux professionnels qui en vivent et ne déclarent rien ni aux impots ni a l'URSAf... mais au total je trouve quand même scandaleux qu'on soit censé repayer des impots si tant est qu'on revende une collection personnelle de quoi que ce soit sur laquelle la plupart des gens ont déjà donné une TVA de 20%... pourtant je suis très loin d'être contre l'impôt mais là quand-même c'est un peu fort de café...

à coté de ça si tu achètes un nouvel appart en résidence principale et le revend tous les ans avec un bonne plus value (ce qui est possible depuis 5-6 ans et j'imagine que beaucoup en ont profité...) tu peux te goinfrer 20000 à 30000 euros par an sans payer un centime d'impôt... ça contribue juste à faire monter les prix et à foutre des gens dehors mais bon il faut croire que c'est nettement moins grave sans doute...

jean

Messagepar **Funkygirl** » 22/01/06 15:51

J'suis d'accord évidemment sur le premier point...

Jean a écrit :à coté de ça si tu achètes un nouvel appart en résidence principale et le revend tous les ans avec un bonne plus value (ce qui est possible depuis 5-6 ans et j'imagine que beaucoup en ont profité...) tu peux te goinfrer 20000 à 30000 euros par an sans payer un centime d'impôt... ça contribue juste à faire monter les prix et à foutre des gens dehors mais bon il faut croire que c'est nettement moins grave sans doute...

Je crois que tu ne connais pas bien les impôts ou frais en tous genre que tu dois assumer quand tu revends un bien immobilier Jean (frais de notaires si acheteur, frais d'agence si vendeur et/ou taxe sur la plus-value, donc impôts quand tu revends avant d'avoir soldé ton crédit :???:

)

De plus "propriétaire" cà ne signifie pas forcément rouler sur l'or ou être un gros bourjois ou encore quelqu'un sans foi ni loi :cool:

Attention aux raccourcis là encore :idea:

Jean · Messagepar **Jean** » 22/01/06 16:44

j'exagère un peu bien sur mais j'en parlais justement hier avec un pote, qui va revendre son apart acheté l'année dernière... il ne le fait pas pour spéculer, pour des raisons diverses ça ne lui convient pas... bref c'est un agent immobilier qui l'a contacté, et normalement il devrait faire, en un an, une plus-value minimum de 50000 euros (oui tu lis bien, et ce n'est pas un chateau mais un 55m carré dans le 17e) à la revente, frais d'agence déduits!! Il a fait le calcul, en déduisant les frais de notaire à l'achat, les frais de déménagement, les travaux qu'il avait engagés, et même en laissant sa cuisine et l'electro ménager qui va avec, ça lui laisse une plus-value entre 15000 et 20000....

et normalement tu ne payes pas un sous d'impot sur plus value s'il s'agit de ta résidence principale....

alors je suis content pour mon pote, et pour lui c'est presque par hasard, en tout cas ce n'était pas pensé.... toujours est-il que c'est tout à fait possible avec un marché ou les prix augmentent de 15 à 20 % par an comme c'est le cas depuis 99-2000 sur Paris et la banlieue proche.
et si mon pote l'a fait par hasard, je ne suis pas assez naif pour penser que personne n'a pensé à le faire exprès... quand à la question de la résidence principale, j'imagine que c'est comme le nombre de déballages en brocantes maximum par an... il suffit de trouver des prête-noms et de leur laisser une partie du bénéfice... je ne dis pas que propriétaire = forcément gros bourgeois sans foi ni loi, mais que ces choses là existent, tout le monde n'est pas bien intentionné.

à coté de ça si je me casse le cul à faire des heures sups et des semaines de 45 h ou plus pour gagner 250 à 300 euros supplémentaires par mois, vu que ça tombe dans la tranche marginale, je paye pratiquement une patate d'impot en plus. Si je retranche encore la hausse du gaz, du loyer, de la carte orange, des clopes, etc, contre les 0,5+0,5 % que notre cher ministe de la fonction publique nous a généreusement octroyé, ça veux dire en gros que j'ai travaillé bien plus cette année pour un pouvoir d'achat équivalent (contrairement aux formules un peu rapides de certains de nos responsables politiques...).

bref je ne veux pas faire de débat politique, mais on ne peux pas dire que dans notre société le travail soit spécialement valorisé... même si dire ça effectivement c'est aussi un racourci :wink:

jean

Messagepar **Funkygirl** » 23/01/06 00:31

Là je dois dire que je tire ma révérence... Plus rien à dire... Ah si, çà fait belle lurette que je fais plus d'heures supplémentaires :lol:

FredW · Messagepar **FredW** » 23/01/06 08:34

C'est encore plus mon rayon ça...
Ce que tu dis es vrai, Jean, mais il faut mettre ce phénomène dans son contexte:
1. L'immobilier fonctionne sur un effet balancier, imprimant des variations sur des cycles longs, 10/12 ans. Effectivement, toujours, il y a 3/4 années ou tu gagnes sans rien faire... Le reste, non...
2. Ton pote qui gagne 50 va racheter quelque chose qui sera surévalué et aura baissé dans 3 ans... C'est plus dans les appartements loués (mais l'éxonération de plus value est bien + longue) qu'on y gagne si on sait attendre la prochaine baisse de marché...

stephane · Messagepar **stephane** » 23/01/06 10:51

Ah si, çà fait belle lurette que je fais plus d'heures supplémentaires

Sauf sur Funkhome

Ton pote qui gagne 50 va racheter quelque chose qui sera surévalué et aura baissé dans 3 ans...

Pour les apparts je suis d’accord avec toi, effectivement les prix ont grimpé et même dant le «93».
Par exemple, mon appart a doublée en 7 ans, depuis 2/3 mois je cherche autre chose et la il faut rajouter encore pas mal d’euros…

Messagepar **Funkygirl** » 23/01/06 10:57

stephane a écrit :
Ah si, çà fait belle lurette que je fais plus d'heures supplémentaires

Sauf sur Funkhome

Oui

mais là j'y trouve mon compte, même si c'est gratos (et même il faut que je paye, un petit peu, pour que çà existe LOL :mrgreen:

)

FredW · Messagepar **FredW** » 23/01/06 11:29

stephane a écrit :Par exemple, mon appart a doublée en 7 ans, depuis 2/3 mois je cherche autre chose et la il faut rajouter encore pas mal d’euros…

Mon humble avis (mon métier est de gérer des investissements immobiliers); vends et loue... au moins t'es libre de partir quand tu en as besoin...
Attends quelques années, garde bien tes sous... Et rachète au plancher...

Messagepar **Funkygirl** » 23/01/06 11:35

Et puis en même temps, plutôt que de payer un loyer à perte, mieux vaut payer (même un peu plus cher, mais selon mon expérience, c'est même pas vraiment le cas avec les taux de crédits actuels...) pour un truc qui petit à petit devient à toi (enfin çà c'est ma philosophie et là on est loin de Ebay et/ou du sujet :cool:

).
C'est un choix... Parce que tu payes des impots fonciers aussi, que tu n'as pas si tu loues...

La hausse des prix de l'immobilier a été en effet impressionnante en peu de temps... Mais si tu vends au prix fort... Tu reloues ou réachètes au prix fort aussi... Donc en gros la culbute n'est pas forcément énorme à chaque fois...

stephane · Messagepar **stephane** » 23/01/06 11:43

Mon humble avis (mon métier est de gérer des investissements immobiliers); vends et loue... au moins t'es libre de partir quand tu en as besoin...
Attends quelques années, garde bien tes sous... Et rachète au plancher...

Disons que mon F3 devient vraiment trop petit (je travail chez moi et je m’étale de plus en plus) une bonne moitié de mes disques sont dans des
cartons ainsi que ma console de mixage ma MPC et mon clavier non la c’est pas raisonnable :sad:

Et louer non merci, le prix d’un loyer est double par rapport à un crédit

là on est loin de Ebay et/ou du sujet

J’ai vue des lofts sympas sur Ebay :cool:

nico k · Messagepar **nico k** » 24/01/06 00:10

alors je suis content pour mon pote, et pour lui c'est presque par hasard, en tout cas ce n'était pas pensé.... toujours est-il que c'est tout à fait possible avec un marché ou les prix augmentent de 15 à 20 % par an comme c'est le cas depuis 99-2000 sur Paris et la banlieue proche.

Oui Jean, sauf que comme l'ont précisé Stéphane et Fred, ton pote devra racheter un appart qui aura également été surévalué, or comme en un an il n'aura pas remboursé un centime de "capital emprunté" et devra à son banquier des indemnités de remboursement anticipé plus le paiement du prêt relais (qui peut prendre la forme de "mois doubles" :shock:

), je ne suis pas sûr que ce soit un très bon plan au final...

Par contre je ne partage pas l'avis de Fred sur le "il faut mieux louer, qu'acheter" car à iso-budget logement vaut mieux être proprio que locataire... or comme l'a précisé Stéphane un loyer est souvent supérieur aux mesualités que paye le proprio à sa banque, sinon comment ferait ce dernier pour ne pas perdre du pèze chaque mois ????

On nous annonce l'éclatement de la bulle tous les deux jours, or les prix du logement en France sont bien plus bas que dans bien d'autres pays, et les durées d'emprunts en France sont inférieures à ce qui se pratique ailleurs (40 ans en Allemagne) et les taux ne sont pas aussi bas qu'on veut bien nous le dire... donc je te garantis un ajustement de ces deux variables (taux + durée) avant tout effrondrement du marché... :cool:

Par ailleurs, à quoi sert d'économiser 2 ans de plus si les prix sont tendanciellement à la hausse ??? j'ai des copains qui parce qu'ils avaient des logements type 1% patronal pas chers en location ont opté pour épargner avant d'acheter. Aujourd'hui ils pleurent... parce que leurs éconocrocs n'ont pas suivi les prix du marché !!!! et ils ne peuvent plus acheter ce que leurs moyens leur pernettaient il y a 3 ans !!!

Exemple, j'ai vendu mon F5 à cergy en Juillet avec un coeff. 2 par rapport à mon achat il y a 5 ans... comment aurais-je pu épargner la différence ???? demain si le marché chute il ne reviendra jamais à son niveau de 2000, quel proprio est prêt à brader son bien comme ça ? la réponse, aucun !

On peut raisonnablement penser que le marché monte pour combler un retard des prix en province et banlieue et que tout cela va se stabiliser dans les mois ou années à venir. Biensûr il peut y avoir une chute ponctuelle du marché mais sur la tendance, c'est comme la bourse, c'est toujours à la hausse !!!! :wink:

FredW · Messagepar **FredW** » 24/01/06 08:35

J'ai l'impression de bosser :5badair:

Par contre je ne partage pas l'avis de Fred sur le "il faut mieux louer, qu'acheter" car à iso-budget logement vaut mieux être proprio que locataire...

C'est une opinion, pas une vérité: tout dépend de sa situation, et du prix auquel on a acheté ou loué. Dans les 2 cas un marché (paris + RP) qui enserre les rendements entre 2,5 et 8% (exceptionnellement 12/15% pourde chambresde bonnes et marchands de sommeil).
La moitié des francais sont propriétaires, l'autre n'est ni forcément dans l'incapacité de financement, ni stupide.
Si on parle maintenant rentabilité on va intégrer au calcul les travaux que le locataire paie jamais, la vêtusté (16% an pour revetements), la fiscalité de la propriété, les frais de notaire, d'agence et de crédit...

Et à ce stade, à loyer et prix marché bien sur, c'est tres kif kif bourricot si on compare sur 25 années... meme en intégrant les fluctuations de marché.

or comme l'a précisé Stéphane un loyer est souvent supérieur aux mesualités que paye le proprio à sa banque, sinon comment ferait ce dernier pour ne pas perdre du pèze chaque mois ????

Donc pas de votre avis, c'est moins simple...
L'avantage de l'achat reste l'épargne forcée qui aura permis d'avoir une mensualité plus faible en fin de période... mais la constitution du capital à un cout très proche...

Je suis resté locataire pour faire évoluer facilement mon habitat par rapport aux besoins familiaux, sans etre cloué dans mes choix par un achat que je revendrais pas bien.

Je retourne au funk (sérieux, je préfere :mrgreen:

)...

Jean · Messagepar **Jean** » 24/01/06 10:08

oui j'ai peu être éxagéré un peu dans mon exemple, mais bon pour mon pote, il n'a pas fait exprès, mais en magouillant avec des prêtes nom il doit bien y avoir moyen de se faire quelques billets....
En attendant il y en a qui se gavent bien depuis 6-7 ans ce sont les notaires et les agences... vers chez moi dans le 18e il y en a plus que de boulangeries maintenant.
Pour moi il devrait y avoir des lois contre ça, et je suis d'accord avec Nico, vu le différentiel de prix (achat et location) par rapport à Londres par exemple qui est à 2 heures de Paris, je ne vois pas du tout comment les prix pourraient baisser et même stagner.

en tout cas merci pour la leçon Fred (et désolé pur la taff hors-taff lol), c'est intéressant...

jean

FredW · Messagepar **FredW** » 24/01/06 10:29

Jean je voulais surtout pas donner de leçon :oops:

Cela dit Londres faut pas comparer à Paris.
Paris est une ville fermée par un périph. Londres est une cannibale spongiforme qui s'étend sans couvercle...
D'un coté le code civil avec le droit de propriété come pierre angulaire, de l'autre lease hold et free hold qui amalgament location et propriété...

Résultat sur deux ans tu perds ton slip ou tu gagnes le double: L'immobilier est là bas un bien de consommation comme une caisse, pas la sacro sainte Pierre du Patrimoine comme ici...
Aux States ils paient pas parfois leur crédit parcequ'ils gagnent de l'intérêt sur d'autres supports: Ils spéculent meme sur le remboursement...

Bon la c'est bon je taffe pour de bon...

nico k · Messagepar **nico k** » 24/01/06 11:00

C'est une opinion, pas une vérité: tout dépend de sa situation, et du prix auquel on a acheté ou loué.

ça va de soi, ça n'est qu'une opinion et j'engage chacun à faire ses comptes :lol:

!!!

Si on parle maintenant rentabilité on va intégrer au calcul les travaux que le locataire paie jamais, la vêtusté (16% an pour revetements), la fiscalité de la propriété, les frais de notaire, d'agence et de crédit...

certes, tu peux ajouter également la mauvaise gestion patente de bon nombre de syndics et ta liste sera complète... :lol:

Et à ce stade, à loyer et prix marché bien sur, c'est tres kif kif bourricot si on compare sur 25 années... meme en intégrant les fluctuations de marché.

ouais, si on veut, n'empêche que les gens qui en ont les moyens continuent d'investir dans la pierre, et sauf à ce que eux aussi soient totalement azimutés ils doivent bien y trouver un intérêt...
:wink:

Là où je te rejoins, c'est dans le fait que tout cela reste un projet personnel qui est l'équation d'une situation professionnelle précise, d'un budget, d'un marché, etc... et qu'à ce titre il n'y a pas de réponse type :!:

Allez retour au funk... :wink:

Messagepar **Funkygirl** » 24/01/06 12:16

Bravo Romjé... Belle iniative :wink:

Je vais juste mettre IMMOBILIER en majuscule (une manie :mrgreen:

)

Romjé · Messagepar **Romjé** » 24/01/06 12:27

merci patronne ! :mrgreen:

(j'apprends, j'apprends...)

Wonder B · Messagepar **Wonder B** » 24/01/06 18:53

Je rajoute quand même que en fin de compte à la retraite si tu n'as jamais acheté c'est pas à ce moment là que tu vas le pouvoir et l'avantage même s'il est pollué par le fisc qui s'occupe sérieusement de ton cas, tu laisses quand même un peu du blé investi toutes ces années à ta progéniture... dans la cas de la loc il leur resteras les quittances LOL

Mais c'est sûr que tout çà reste à juger au cas par cas selon la situation de chacun.

En tous cas je constate que les anglais investissent à fond chez nous et que comme le remarquais un reportage récent à la TV, dans le sud il y a des villages du terroir où il y a maintenant plus d''anglophones que de pratiquants de la langue de Rabelais. La Normandie en est au même point... tout çà participe à la hausse des prix de l'immobilier et je ne parle pas de familles étrangères venues s'installer dans l'hexagone tout en continuant à bosser chez elles grâce soit aux moyens de transport rapide (TGV) soit au télé-boulot...

Mellosmoothe · Messagepar **Mellosmoothe** » 26/01/06 09:47

Moi je demande juste qu'est ce qu'une plus de value de 100 % quand le marché a pris 100 % ?

je pose la question parce que mon appart a pris + 110 % (ou plus du double de sa valeur) en 3 ans et demi, mais à quoi bon le vendre si c'est pour se replacer sur le marché actuel (qui a evidement lui aussi subi la même variation !)...

pour les impots, j'ai compris avec les heures supp que y'avait un cap à partir duquel tu te faisais devorer... je suis pro-impot mais le système est fait pour que les "pauvres" reconfortent leur pauvreté et qu'une certaine classe moyenne reste moyenne :mrgreen:

..

je dis ça mais je reste pro-impôt et "fier" de les payer même si ça fait mal au bide parfois... :mrgreen:

Jean · Messagepar **Jean** » 26/01/06 13:11

Je suis pro-impôt aussi et je pense tout à fait comme toi Mellowsmooth... et même pour les pauvres, bon il y a beaucoup de foyers exonérés, mais il faut vraiment gagner des clopinettes.. pour moi quand tu vis dans une ville chère (comme paris) en dessous de 1500 euros par mois tu ne devrais pas payer d'impot, parce que franchement tu fais quoi avec?

ils feraient mieux d'agir plus vigoureusement contre la fraude qui est une véritable fléau en france (l'équivalent du trou de la sécu chaque année).
Mais il préfèrent promettre des baisses de TVA aux restaurateurs qui sont des champions en la matière (j'en sais qq chose j'ai bossé 5 ans dans le milieu)...

quand au trucs des anglais (ou autre) qui achètent des résidences secondaires ici, ce n'est pas de la xénophobie, mais il devrait quand meme il y avoir des lois pour enrayer ça... ça fait monter les prix et met des gens sur le carreau, et il me semble que la priorité devrait être à ceux (français ou non on s'en fout) qui travaillent ou payent leur impôts ici justement...

de toutes façons ça fait des années qu'il devrait y avoir un moratoire sur les loyers et les prix de l'immobilier, mais quel gouvernement aura les couilles de le faire?

Parce que bon j'ai quand même ue formation d'économiste (même si mon domaine c'est plutôt l'histoire de la pensée), et c'est une évidence qu'a partir du moment ou la part du loyer (ou des traites) augmente continuellement dans le budget des ménages, ça fait mécaniquement moins pour la consommation de services et de produits manufacturés, et ç'est néfaste en termes de croissance (et d'emploi)...

jean

stephane · Messagepar **stephane** » 26/01/06 16:33

Comme j’explique plus haut je me renseigne pour vendre et bien sur racheter, en retournant dans tout les sens les multiples solutions j’ai remarqué que d’acheter un terrain et de faire construire ne revient pas plus chère (dans des villes comme Bondy, Villemomble, Livry Gargan) que du vieux bien entretenu. Le problème est de trouver le terrain. :???:

nico k · Messagepar **nico k** » 26/01/06 17:03

Moi je demande juste qu'est ce qu'une plus de value de 100 % quand le marché a pris 100 % ?

je pose la question parce que mon appart a pris + 110 % (ou plus du double de sa valeur) en 3 ans et demi, mais à quoi bon le vendre si c'est pour se replacer sur le marché actuel (qui a evidement lui aussi subi la même variation !)..

L'intérêt Mellow, si tu as déjà pu rembourser une bonne part du capital emprunté initialement c'est d'embrayer sur un bien de "taille supérieure" pour une mensualité identique à celle de ton crédit initial... Personnellement c'est ce que j'ai fait l'été dernier en revendant mon appart pour une maison. Mais l'idée c'est bien que la revente de ton bien doive te permettre de dégager du cash après que tu aies soldé ton emprunt initial, sinon ça n'a pas d'intérêt !

Dans ton cas (3,5 ans :???:

), ça risque d'être short, donc sans intérêt, surtout si t'as emprunté sur 20 ou 25 ans...

quand au trucs des anglais (ou autre) qui achètent des résidences secondaires ici, ce n'est pas de la xénophobie, mais il devrait quand meme il y avoir des lois pour enrayer ça... ça fait monter les prix et met des gens sur le carreau, et il me semble que la priorité devrait être à ceux (français ou non on s'en fout) qui travaillent ou payent leur impôts ici justement...

Il me semble que cela se pratique à l'Ile Maurice parce que les non mauritiens rachetaient le pays pour des clopinettes à une époque !

Après pour que l'on applique cela aux Angliches, aux Suisses et aux Hollandais, il faudrait que le Maroc nous l'impose aussi, parce qu'à en croire la TV, les français ont racheté bons nombres de vieilles demeures dans les médinas.

Pareil pour les parisiens qui achètent tout Marseille depuis l'ouverture de la ligne TGV Méditerranée, idem en Province...

Après, on dira "à koi bon se faire chier dans la grisaille parisienne, si on peut même pas racheter les chateaux de province" :lol:

Question aux économistes (Jean :wink:

) : c'est si vrai que ça cette histoire de tranche d'impôt au delà de laquelle des revenus supplémentaires seraient sans intérêt ???? franchement j'ai l'impression que c'est un gros fantasme ce truc là, non ????

Messagepar **Funkygirl** » 26/01/06 17:23

nico k a écrit :Question aux économistes (Jean ) : c'est si vrai que ça cette histoire de tranche d'impôt au delà de laquelle des revenus supplémentaires seraient sans intérêt ???? franchement j'ai l'impression que c'est un gros fantasme ce truc là, non ????

Je suis pas économiste mais c'est vrai... je suis malheureusement en plein dedans... Là où c'est intéressant, je crois, c'est quand t'es au "seuil bas" d'une tranche mais plus tu montes dans la tranche et moins tu vois le bénéfice... ou alors faut carrément changer de tranche (et encore les % s'adaptent au revenu alors.....) mais là encore, on sait que les augmentations salariales sont plus ce qu'elles étaient (... ou alors faut changer de boîte... des fois mon père me fait rire - jaune :twisted:

- comme si en 2006, c'était encore comme dans sa jeunesse à lui et qu'on changeait de boîte comme de slip :cool:

)

Wonder B · Messagepar **Wonder B** » 26/01/06 19:13

Ben il est bien connu qu'il vaut mieux être dans le sommet de la tranche inférieure que dans le bas de la tranche supérieure... parce que taux d'imposition aidant ton maigre salaire supp qui t'as permis d'aller dans la tranche supérieure disparaît comme neige au soleil et à la fin des fins tu bosses plus pour moins...

nico k · Messagepar **nico k** » 26/01/06 20:12

bon ya déjà deux brillants économistes qui m'ont répondu :razz:

merci de ces témoignages... j'avais plutôt l'impression que l'imposition était linéaire avec des inflexions plus rapides à certains niveaux de revenus, mais bon vous d'vez z'avoir raison :wink:

(... ou alors faut changer de boîte... des fois mon père me fait rire - jaune - comme si en 2006, c'était encore comme dans sa jeunesse à lui et qu'on changeait de boîte comme de slip )

en 2006 t'as raison on trouve pas les jobs sous le sabot d'un ch'val, mais de 1998 à 2001, changer de taf était carrément rentable, j'ai eu quelques exemples de potes qui ont fait de belles culbutes en changeant de crémerie...

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